Il mercato dei mutui in Italia chiude febbraio 2026 in una fase di moderata stabilità. I tassi restano su livelli considerati sostenibili rispetto ai picchi del biennio precedente, con offerte competitive soprattutto per i profili creditizi più solidi. Per l’acquisto della prima casa, i mutui a tasso fisso si collocano mediamente tra il 2,8% e il 3,2% di TAN per i migliori clienti, mentre i variabili si muovono in un intervallo compreso tra il 2,3% e il 2,7% spread incluso, a seconda della durata e del merito creditizio.
Livello attuale dei tassi: fisso sopra il 3%, variabile sotto ma con incognite
Entrando nel dettaglio, per importi medio-bassi (tra 50.000 e 170.000 euro) i mutui a tasso fisso mostrano TAN compresi tra il 2,9% e il 3,8%, con TAEG tra il 3,1% e il 4,0%, variabili in funzione della durata e dei costi accessori. Il variabile, indicizzato all’Euribor a 1 o 3 mesi, presenta TAN indicativi tra il 2,5% e il 3,7% (Euribor + spread). Alcune simulazioni riportano, ad esempio, un 2,56% (Euribor 1M + 0,60%) o un 3,66% (Euribor 3M + 1,60%), a conferma di un differenziale oggi piuttosto contenuto tra le due opzioni.
Simulazione: 170.000 euro a 30 anni
Su un mutuo da 170.000 euro a 30 anni, le differenze di rata risultano misurabili ma non drastiche. Con un fisso al 3,01% (TAEG 3,12%) la rata si attesta intorno a 717 euro mensili; con un fisso al 3,77% (TAEG 4,02%) si sale a circa 789 euro. Sul fronte variabile, un TAN del 2,56% (TAEG 2,60%) comporta una rata di circa 677 euro, mentre un 3,66% (TAEG 3,86%) porta la rata a circa 778 euro. Il vantaggio iniziale del variabile può quindi aggirarsi su 30–40 euro al mese rispetto a un fisso competitivo, ma resta esposto alle oscillazioni future dei tassi.
Euribor ed Eurirs: indici sotto controllo
Il quadro di relativa stabilità deriva dall’andamento degli indici di riferimento. L’Euribor si colloca a fine mese tra l’1,9% e il 2,2% sulle principali scadenze (1, 3, 6 e 12 mesi), mentre l’Eurirs, utilizzato per determinare i mutui a tasso fisso, oscilla intorno al 2,4–2,6% sulle durate 5–8 anni, con valori più elevati sulle scadenze lunghe. Questo equilibrio tra indici a breve e medio-lungo termine contribuisce a mantenere competitivo il fisso intorno alla soglia del 3%.
BCE ferma ai box: inflazione in calo e tassi invariati
Determinante è la politica monetaria della Banca Centrale Europea. Nella riunione del 5 febbraio 2026 l’istituto ha lasciato invariato il tasso sui depositi al 2,00%, il tasso principale di rifinanziamento al 2,15% e quello sui prestiti marginali al 2,40%. Con un’inflazione dell’area euro scesa all’1,7% a gennaio, Francoforte ha confermato una fase di pausa che si riflette in movimenti più contenuti di Euribor ed Eurirs e, di conseguenza, dei mutui italiani.
Fisso o variabile? La scelta dipende dall’orizzonte
Con uno spread tra rata fissa e variabile oggi relativamente ridotto, la decisione torna a essere strategica. Il fisso intorno al 3% offre copertura totale dal rischio di rialzi futuri e garantisce prevedibilità nel lungo periodo, aspetto centrale per chi pianifica un impegno trentennale. Il variabile, leggermente più conveniente in partenza, può risultare interessante per chi ha una maggiore capacità di assorbire eventuali aumenti o prevede di estinguere il mutuo in tempi più brevi.
In sintesi, il mercato dei mutui di fine febbraio 2026 si presenta in equilibrio: tassi non più emergenziali ma nemmeno ai minimi storici. Per famiglie e investitori immobiliari, la fase attuale rappresenta un contesto di stabilità che consente di pianificare con maggiore consapevolezza, valutando attentamente il profilo di rischio e l’orizzonte temporale dell’operazione.
